マンション販売不振で減益決算?大手不動産相次ぎ減益決算発表

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大手不動産会社5社の

2014年9月中間連結決算が

11日に出そろいました。

 

大手不動産5社とは、

 

三井不動産、三菱地所、住友不動産、

東急不動産HD、野村不動産HDです。

 

マンションの引き渡し戸数が

前年同期より減ったことなど要因で、

三井不動産を除く4社が営業減益でした。

 

 

マンション事業が減益になった理由とは?

 

減益になった理由には、

次の二つが考えられます。

S-2014年11月13日02

 

 

一つ目が、マンション販売における

利益率が下がったこと。

 

 

車の販売では一般的に、

小型車・大衆車よりも

高級車の方が利益率は高いです。

 

 

マンションも同じように、

郊外のファミリー向けよりも、

都心物件の方が利益率は高いです。

 

 

特に、昨年飛ぶように売れた、

都心のハイグレードマンション、

いわゆる億ションは利益率が高いです。

 

 

前期は、利益率が高い都心物件の引渡しが多く

今期は、郊外型物件の比率が大きかったので、

利益率が下がったというわけです。

 

 

 

 

販売不振で引き渡し戸数が減ったのか?

 

 

S-2014年11月13日01減益になった理由の二つ目は、

マンションの引渡し戸数自体が

減ったことです。

 

 

では、マンションの引渡しが減ったのは

販売不振が要因なのでしょうか?

 

 

消費税増税の影響で販売価格が上昇し、

販売不振になったのでしょうか?

 

 

政府は増税による影響を少なくするために、

すまい給付金や、住宅ローン減税などの

優遇措置を行いました。

 

 

販売者、購入者のアンケートを見ても、

その効果はあったと考えられています。

 

 

では、増税・物価上昇によって

消費者マインドが悪化し、

財布のヒモを締めたからでしょうか?

 

それはあるかもしれません。

 

 

でも、マンション引渡し戸数が減ったのは、

販売状況とは別の要因があったのです。

 

 

 

マンション不振は、あの大イベントの影響だった!

 

マンション引き渡し戸数減少の理由は、

マンションを「造らなかった」からです。

 

 

国土交通省が公表している

「建築着工統計」を見ると分かります。

 

 

昨年度の着工戸数は、

全体として10.6%も増えました。

 

持家、貸家、分譲一戸建てが伸びる中、

分譲マンションだけは、

前年度比マイナスだったのです。

 

 

分譲マンションの着工は

特に10月以降、失速しました。

 

では、なぜ急にマンション着工が

減ったのでしょうか?

 

 

それは2013年9月、

東京オリンピック招致が

決定したからです!

 

 

オリンピック招致が決まったことで、

建築費の見積額が跳ね上がりました。

 

なぜなら、オリンピック関連工事で

建築資材も人員も需要が急増し、

コストが急に上がったからです。

 

 

また、あまり知られていませんが、

ゼネコンにとってマンション建設工事は、

もともと利益率が低い商売です。

 

 

オリンピック関連工事を優先させ、

マンション工事の見積すら受けない。

ゼネコンの営業姿勢も仕方ないのです。

 

 

あと5〜6年の間、

マンション事業が伸び悩むことは

避けられないと思います。

S-2014年11月13日03

 

大手不動産会社であれば、

オフィス事業などが伸びているので、

マンション事業の比率を下げながら

好決算を維持できると思います。

 

 

ただしマンション専業の会社は、

仲介、リフォームなどの関連事業を伸ばさないと

経営的に厳しい時代になると思います。

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