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さようなら、耐震不足マンション

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あなたが耐震性不足マンションに住んでいたら

 

 

埼玉県内で初めて、

住民主導によるマンション建替え工事が

始まったそうです。

参考:産経ニュース

埼玉県で初 マンション老朽化、住民が発起・主導で建て替え

 

 

報道によると、埼玉県内ではこれまでも、

分譲マンション建替え工事が2件ありました。

 

いずれも、行政が進める区画整理事業や

計画道路をつくるための土地収用によって

建替えが進んだケースです。

 

今回のニュースのポイントは、

「住民主導」で行われた点です。

 

長い年月をかけて合意にたどり着いた

このマンションの皆様に拍手を送りたい気持ちです。

 

なぜ拍手を送りたいか。

それはマンション建替えに至る道のりが、

あまりにも険しいからです。

 

マンション建替えには5分の4以上の賛成が必要

 

マンションに関する基本法と言える法律が、

「区分所有法」です。

 

区分所有法によって、マンション建替えの

要件などが定められています。

 

建替えをするには、

区分所有者および議決権の

5分の4以上の賛成が必要です。

 

「区分所有者および議決権」というのは

ちょっと定義がややこしいのですが、

居住者(所有者)と考えれば分かりやすいでしょう。

 

総戸数100戸のマンションであれば、

80人以上の賛成があれば建替え決議できます。

逆に言えば、20人反対者がいても可能なのです。

 

一方、総戸数20戸の小規模マンションの場合、

16人以上の賛成があれば建替え決議できます。

逆に、5人反対者がいれば建替えできません。

 

2014年11月10日01

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小規模マンションほど建替えは難しい

 

マンションの敷地が広く、

容積率が余っているという条件であれば、

建替えは比較的容易です。

 

建替えによって増えた分を販売し、

その利益の一部を建替え費用に

まかなうことが可能だからです。

 

つまり、「持ち出し」出費が

少なくて済むのです。

 

しかし敷地が狭い場合、容積率が増えたとしても

高さ制限や日影規制であまり床面積が増えません。

建替え費用がまるまる居住者負担になります。

 

今回の事例では、戸数をほぼ倍増させているので、

建築制限が少ない立地だったことが分かります。

 

 

経済的メリットよりも大切なこと

2014年11月10日02

 

今回のさいたま市の事例では、

居住者にとってメリットある建替えだから、

うまくいったのでしょうか?

 

私は、もう一つ大事な点があると思います。

 

建替え工事が始める3年前から

「建替え推進委員会」を自ら発足して

コミュニケーションを深めて行ったそうです。

 

法令では5分の4以上の賛成が必要なところ、

「全員同意」による建替え決議ができた理由は、

住民ひとりひとりと話し合ったことだと思います。

 

いくら経済的なメリットがあっても、

人の気持ちを動かすには「信頼」が必要です。

 

52戸のマンション居住者のみなさんが、

手と手をとりあって信頼を築き上げてきたからこそ、

建替え合意にまで至ったのだと私は考えます。

 

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