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中国の住宅バブル崩壊間近?恐ろしい数字を見つけた

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10月29日、世界銀行のシニアエコノミストが北京で会見を行いました。

中国不動産市場が供給過剰により、
向こう数カ月で価格は一段と下落すると見込むとのことです。
引用:ロイター http://jp.reuters.com/article/worldNews/idJPKBN0II0LL20141029

中国の不動産バブルはピークを越え、
下落トレンドに入ったという話は、
よく報道されているので聞き飽きた話です。

またいつもの話ね。
そう思っていた私は、次の数字を見て血の気が引きました。

北京や上海、広州、深センの大都市では、
住宅販売1平方メートルに対して、
在庫は13平方メートルとなっている。

なぜ血の気が引いたのか?
それは、販売する住宅の9割以上が売れ残っているからです!

しかも!
上海などの大都市よりも規模の小さな都市は、
さらに在庫水準が高いというじゃないですか!

S-中国

■中国の異常な住宅在庫

数字だけ見ても、なかなかピンとこないですよね。
そこで、首都圏の新築分譲マンションと比べてみましょう。
どれだけ異常な数字か分かります。

不動産経済研究所の発表によると、
2014年9月、首都圏では3,336戸のマンションが販売されました。
翌月に繰り越される販売在庫は3,505戸です。

つまり、首都圏の新築分譲マンションは、
販売数と在庫数がほぼ同じなのです。

繰り越し在庫がピークだった、2008年末時点でさえ12,427戸です。
平成バブルに対し、「ミニバブル」と言われた時代です。

当時、平均4,000戸ベースで販売していたので、
販売数と繰り越し在庫の差は3倍程度です。

中国では現在、販売数の13倍もの在庫があります。
どれだけ異常な数字か分かりますよね?

首都圏マンション在庫がピークだった2008年から2009年にかけて、
首都圏の新築マンションは値引きが当たり前でした。
「アウトレットマンション」という新語ができたほどです。

新築着工戸数が激減し、在庫処分を優先させたのですが、
今のように在庫が適正化するまで2年半かかったのです。

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もし、これから中国で本格的に住宅バブルがはじけたら、
収束までどのくらい時間がかかるのか、見当つきません。

■住宅・不動産バブルが起こる理由

そもそも、中国ではなぜここまで在庫が増えたのか?
それは人々が「利殖目的」で買いまくり、
足りなくなるのでどんどん住宅を造ったからです。

利殖目的とは、自分で住むために住宅を買うのではなく、
買った住宅を転売して儲けることを意味します。

ところが値上がり確実だと思って買ったマンションが、
損切りしないと売れなくなってしまいました。

中国では、まだ新しくて誰も住んだことのない
「中古マンション」がダブついています。

飛ぶように売れていた時代に企画した「新築マンション」は、
次々完成しても販売できず、在庫が積み上がっています。

これが現在の中国住宅バブルの実態です。

S-中国2

■「13倍」の破壊力

世界銀行は、このようにコメントしています。
「(中国の住宅)過剰在庫は、今後数四半期にわたって住宅価格を抑制するだろう。」
引用:ロイター http://jp.reuters.com/article/worldNews/idJPKBN0II0LL20141029

数四半期?そんな短期間で済む問題ですか?
日本のミニバブルでさえ2年半、つまり10四半期かかったのですよ。

販売数の13倍という異常な在庫水準になっている
中国の住宅バブルの規模を考えたら、
私はとても1〜2年程度で収束するとは思えません。

住宅バブルがはじけて、損失が目に見えるかたちになったとき、
恐ろしいシナリオが見えてきます。

中国では、土地の所有権は認められていません。
「土地使用権」という考え方です。

住宅・不動産バブルがはじけて地価が下がると、
土地使用権収入が減ることになります。

土地使用権収入は、中国地方政府の大きな財源です。
地価が下がると、財政が一気に悪化しかねません。
また、地方政府に資金供給してきた金融機関も大打撃です。

リーマンショック以来の金融恐慌が来るのか?
そんな悪夢がよみがえるほど、
13倍という数字が深刻だと私は考えます。

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